Những bước xác định pháp lý dự án bất động sản

Tại sao phải sàng lọc?

Theo các chuyên gia, cần có ít nhất 2 nguồn để sàng lọc chéo thông tin về bất động sản, gồm từ cơ quan quản lý và chủ đầu tư dự án.

Hiện cơ quan quản lý chính của lĩnh vực địa ốc là Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố. Thông thường, khi muốn tìm hiểu về pháp lý dự án, nhà đầu tư nên liên hệ với Sở Xây dựng. Các thông tin về dự án như giấy chứng nhận quyết định phê duyệt dự án đầu tư và các tài liệu pháp lý liên quan sẽ được chủ đầu tư cung cấp. Nhà đầu tư liên hệ với Sở là để xác nhận những thông tin chủ đầu tư cung cấp đúng hay không, trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn...

Nhà môi giới, cũng là kênh giới đầu tư nên tham khảo, ngoài các thông tin được chủ đầu tư và các sàn công khai trên webiste bán hàng, hay các kênh trên báo chí truyền thông.

Hưng, một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, việc kiểm tra pháp lý dự án trước khi xuống tiền là vô cùng cần thiết, giúp cá nhân tránh khỏi những rủi ro liên quan trực tiếp đến quyền lợi. "Đã không ít người rơi vào tình cảnh mất sạch tiền do đầu tư vào những dự án "lấp lửng" pháp lý. Đó có thể là những dự án ma hoặc chủ đầu tư lừa đảo bán sản phẩm cho nhiều người cùng lúc", vị này nói.

Bên cạnh đó, dự án không đầy đủ thủ tục giấy tờ có thể khiến quá trình hoàn thiện công trình bị trì trệ. Hệ lụy là chủ đầu tư không thể bàn giao công trình đúng thời hạn đã cam kết. Cá biệt hơn, một số trường hợp dự án còn phải "đắp chiếu" do chủ đầu tư không thể tiếp tục thực hiện.

"Theo đó, nếu chẳng may dự án có xảy ra trục trặc, khách hàng sẽ được pháp luật bảo vệ và có thể nhận đền bù xứng đáng nếu khởi kiện. Ngược lại, trong trường hợp dự án không đủ giấy tờ pháp lý, khi gặp sự cố, người mua sẽ mất tiền", Hưng chia sẻ thêm.

Những giấy tờ quan trọng

Trước khi tiến hành giao dịch mua bán, nhà đầu tư sàng quan tâm đến những giấy tờ pháp lý quan trọng dự án, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Quy hoạch chi tiết; Giấy phép xây dựng; Giấy thông hành...

Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý cao nhất mà một chủ thể có thể sở hữu tại Việt Nam. Một dự án khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tức là diện tích đất đó đã được nhà nước cấp phép sử dụng. Mọi dự án bất động sản đều phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có thể phân chia ra nhiều lô đất khác nhau. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được các cơ quan có thẩm quyền cấp và có phôi riêng của cơ quan chuyên môn. Thông thường, đối với các dự án bất động sản, thẩm quyền phê duyệt thường là cấp thành phố hoặc cấp tỉnh.

Đối với các dự án bất động sản, quy hoạch 1/500 thể hiện thông tin thiết kế và sắp xếp mà chủ đầu tư sẽ làm cho dự án. Thủ tục này được chủ đầu tư dự án làm và nộp cho các cơ quan nhà nước phê duyệt. Một dự án có pháp lý đầy đủ là một dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500. Một số mục quan trọng trong quy hoạch chi tiết 1/500 là: Tổng diện tích dự án; Mật độ xây dựng tại dự án; Vị trí bất động sản và tiện ích tại dự án; Ranh giới hành chính, địa giới hành chính; Hình thể của dự án bất động sản; Đường đi vào dự án hoặc đi qua dự án.

Đối với giấy phép xây dựng, đây là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư. Trong giấy tờ này sẽ tóm tắt căn cứ pháp luật và nội dung xây dựng. Một dự án được cấp phép xây dựng phải trải qua các điều kiện như: Phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt; Bảo đảm các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng thiết kế đô thị; Các yêu cầu về an toàn đối với công trình xung quanh...

Có 2 loại giấy thông hành mà nhà đầu tư cần kiểm tra trước khi xuống tiền vào dự án. Thứ nhất là thông báo đủ điều kiện thực hiện bản sản phẩm do Sở Xây dựng cấp theo quy định. Văn bản này công nhận dự án đã hoàn tất về hồ sơ pháp lý cũng như hoàn thiện móng. Theo đó, dự án được cấp giấy đã hợp pháp để chủ đầu tư thực hiện huy động vốn. Thứ hai là giấy chứng nhận bảo lãnh từ phía ngân hàng. Thủ tục này giúp nhà đầu tư được bảo đảm quyền lợi nếu chủ đầu tư xảy ra vấn đề rủi ro. Theo đó, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm bồi thường thay. Giấy tờ này chứng minh dự án đã được tổ chức tín dụng chuyên nghiệp kiểm định, sàng lọc chặt chẽ về pháp lý.

Ngoài ra, các loại giấy tờ khác như: Biên bản nghiệm thu hoàn thiện kết cấu móng công trình; giấy bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy, hồ sơ chuyển dự án, giấy tờ thuế... cũng cần được các nhà đầu tư nghiên cứu kỹ càng.